Земля следует за недвижимостью
Mar. 21st, 2010 04:02 pm![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
rus_voprosЗемля следует за недвижимостью
Право на землю и Земельный кодекс РФ с оформлением прав собственности на недвижимость и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В настоящее время согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком.
С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью (п. 5 ст. 13емельного кодекса), можно сказать, что Земельный кодекс установил императивную норму об обязательности передачи права собственности на земельный участок при любом отчуждении недвижимости.
Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается п. 4 ст. 35 Земельного кодекса только в случаях изъятия участка из оборота либо при невозможности выдела в натуре отчуждаемой части здания вместе с частью земельного участка (например, жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях). Однако такие самостоятельные объекты недвижимости, как пристроенное нежилое помещение, часть индивидуального жилого дома, имеют прочную связь с землей. Поэтому при их отчуждении также действует правило об обязательности отчуждения земли.
Так же имеет место и в случае строительства капитального забора и вводе
этого капитального строения в эксклуатацию по границам земельного участка.
Последствия отчуждения недвижимости
Применение норм о переходе прав на землю при отчуждении недвижимости на практике влечет следующие вопросы.
Возникает ли право собственности на земельный участок у приобретателя недвижимости автоматически, с момента возникновения прав на недвижимость, либо оно требует надлежащего оформления?
Очевидно, что автоматического приобретения прав на объект недвижимости - земельный участок при совершении сделки с расположенной на нем недвижимостью - законом не предусмотрено.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права должен быть установлен законом.
К случаям, когда право возникает "автоматически", до государственной регистрации, относится правопреемство при наследовании и при реорганизации юридических лиц.
Правопреемство не является сделкой, это особый способ приобретения права, связанный с прекращением существования правообладателя. В пункте 2 ст. 218 ГК РФ "Основания приобретения права собственности" наследование и реорганизация указаны как случаи перехода права, отличные от сделок. Поэтому момент приобретения права правопреемником совпадает с моментом прекращения правопредшественника, в противном случае имущество до момента государственной регистрации было бы бесхозяйным.
Статьи 552 и 273 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса не устанавливают иного момента возникновения права собственности на земельный участок, отличного от момента государственной регистрации.
Статьи 552 и 273 ГК РФ только указывают на отчуждение недвижимости как возможное, а п. 4 ст. 35 Земельного кодекса как обязательное основание для перехода права на земельный участок. Соответственно переход права на участок происходит на основании сделки, а не в силу закона или в порядке правопреемства, а право на участок возникает не автоматически, а по общему правилу возникновения вещных прав на недвижимость - с момента государственной регистрации.
Определение размера части участка
Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, является немаловажным.
Должен ли вместе с недвижимостью отчуждаться весь земельный участок или только его часть?
Статьи 273 и 552 ГК РФ говорят о переходе права при отчуждении недвижимости не на весь земельный участок продавца (иного отчуждателя), а только о части участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования.
Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса говорит о целом земельном участке, принадлежащем собственнику недвижимости. Представляется, что речь идет лишь об одной из неточностей текста Земельного кодекса, а не об обязательности отчуждения всего земельного участка.
В первых пунктах ст. 35 Земельного кодекса, так же как и в ГК РФ, говорится о части участка, занятой недвижимостью. Кроме того, толкование п. 4 ст. 35 Земельного кодекса как обязательности отчуждения всего участка приводит к противоречию с другими его нормами, например когда на принадлежащем продавцу участке находятся несколько объектов недвижимости, а он отчуждает только один из них.
Кем и как определяется часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при отчуждении недвижимости?
В первую очередь она может быть определена продавцом (иным правоотчуждателем), который как собственник вправе передать приобретателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями.
Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 Земельного кодекса площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Правительство РФ постановлением от 02.02.96 № 105 (в ред. от 21.08.2000) утвердило "Положение о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений". Кроме того, занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или органов местного самоуправления (п. 3 ст. 20 Закона о земельном кадастре).
В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве (ст. 30 Земельного кодекса).
В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 · 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон о земельном кадастре) государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка независимо от способа его формирования - предоставления, разделения, выделения, слияния и пр.
Порядок государственной регистрации
Установленные Земельным кодексом особые требования к договорам отчуждения недвижимости, прочно связанной с землей, дают основание учреждениям юстиции истребовать правоустанавливающий документ на земельный участок, а если он принадлежит отчуждателю на праве собственности, то и его кадастровый план.
Представление указанных документов не требуется, если продавец ранее зарегистрировал право на отчуждаемый участок в учреждении юстиции. Ему достаточно указать в договоре номер и дату записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр прав), номер и серию свидетельства о государственной регистрации, кадастровый номер земельного участка или условный номер, присвоенный при регистрации учреждением юстиции.
При отчуждении недвижимости не со всем участком, а только с его частью процедура государственной регистрации усложняется. До заключения сделки продавец обращается в орган кадастрового учета с заявкой о проведении кадастровых работ по разделению участка. После этого он получает два кадастровых плана на два новых участка - остающийся у него и подлежащий передаче покупателю.
По заявлению продавца и на основании представленных кадастровых планов в Единый государственный реестр прав до регистрации должны быть внесены соответствующие изменения.
Согласно п. 9 ст. 12 Закона о регистрации раздел на участок продавца закрывается в связи с прекращением существования такого объекта.
Открываются разделы на новые земельные участки, в которые переносятся актуальные записи о праве собственности продавца, а также об имеющихся ограничениях или обременениях (залогах, аренде, сервитуте и пр.).
Далее на основании договора купли-продажи осуществляется регистрация перехода права к покупателю на недвижимость и на занятый ею земельный участок.
Особенности права бессрочного пользования
Согласно п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса в этом случае право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды или участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателя здания, строения или сооружения. Толкование и применение данной нормы вызывают существенные затруднения. Возникают следующие вопросы:
Когда должно быть переоформлено право - до или после приобретения недвижимости (регистрации перехода права)?
Формулировка "при продаже", очевидно, указывает на параллельное оформление права на недвижимость и на землю.
Должно ли учреждение юстиции при регистрации перехода права на проданную недвижимость проверять соблюдение указанной нормы?
Как уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления могут переоформлять права на землю до регистрации перехода права на недвижимость, в которой учреждением юстиции может быть и отказано?
Подобная нечеткость обязывающей нормы не может быть отнесена к достоинствам Земельного кодекса как правового акта.
Представляется, что исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости, платности землепользования, тенденции устранения ограниченных вещных прав на землю процедура "параллельного" оформления прав на землю при продаже недвижимости юридическим лицом, имеющим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, может быть следующей:
Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости.
Если это недвижимость нежилого назначения, то сделка не подлежит государственной регистрации, соответственно считается заключенной с момента подписания договора в виде одного документа.
Возможно исполнение договора - передача продавцом недвижимости по передаточному акту и уплата денег покупателем. Договор может быть заключен под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ) - переход права собственности на недвижимость может быть обусловлен переоформлением прав на землю.
До регистрации перехода права покупатель является законным владельцем недвижимости, соответственно законным землепользователем (см. п. 1 ст. 35 Земельного кодекса - приобретение права на использование участка при переходе права на здание).
Покупатель обращается в уполномоченные органы за оформлением права собственности или права аренды по своему выбору.
Договор купли-продажи (и передаточный акт) служит подтверждением возможности оформления его прав на землю в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса. Органы, уполномоченные распоряжаться соответствующим земельным участком, в предусмотренном законом порядке заключают с покупателем договор купли-продажи или аренды. Данные договоры тоже могут быть заключены под отлагательным условием: земельный участок передается в собственность или в аренду при условии государственной регистрации перехода права на недвижимость.
Стороны обращаются в учреждение юстиции за регистрацией перехода права на недвижимость. Покупатель представляет также договор выкупа или договор аренды земельного участка. Учреждение юстиции регистрирует одновременно право собственности покупателя на недвижимость и на земельный участок либо право собственности на недвижимость и сделку - договор аренды участка.
Проблемные вопросы переоформления прав на землю
Вступление в силу Земельного кодекса РФ (далее - Земельный кодекс) с 30.10.2001 породило многочисленные вопросы о порядке применения некоторых его положений (в особенности в соотношении с действующим гражданским законодательством РФ).
Проблемными в правоприменительной практике являются вопросы необходимости оформления прав на земельные участки перед совершением сделки продажи здания (при отсутствии документального подтверждения права продавца на земельный участок, на котором расположено здание), а также условий и порядка переоформления прав на землю, предоставленных ранее гражданам и организациям на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, в соответствии с требованиями Земельного кодекса.
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Статья 35 Земельного кодекса распространяет данное правило (о приобретении права на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях) при переходе прав на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, и по иным основаниям, а не только по договору купли-продажи.
При применении данных норм возникают вопросы:
Кто должен определить часть земельного участка, которая переходит покупателю?
В какой период - до перехода права на строение или после совершения сделки?
Представляется, что органы по земельной политике и землеустройству должны выделить эту часть на плане и присвоить кадастровый номер части участка перед совершением сделки со строением.
Обязательно ли должно быть оформлено право продавца на земельный участок перед сделкой и какое?
Квалификация права
Последний из поставленных вопросов возникает в связи с тем, что согласно ст. 271 гл. 17 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (ст. 268 - 270 ГК РФ), на котором расположено это недвижимое имущество.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Итак, можно сделать вывод, что согласно ГК РФ у законного собственника здания или сооружения (с момента введения гл. 17 ГК РФ в действие) на сегодняшний день имеется право постоянного бессрочного пользования частью земельного участка. При переходе прав на строение соответствующая часть земельного участка также должна перейти на праве бессрочного пользования другому собственнику недвижимости.
Однако, если предположить, что право бессрочного пользования частью земельного участка существует у собственника недвижимости "априори" в силу закона (к примеру, в случае наличия права собственности на дом, оформленного в 80-х годах), возникает вопрос: какая часть земельного участка переходит, кто ее определит и выделит, если права на земельный участок не оформлялись?
Кроме того, Земельный кодекс, по нашему мнению, изменяет общую практику применения ст. 271 ГК РФ, поскольку устанавливает иное.
Закон РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 · 137-ФЗ (ст. 3 п. 4) говорит о том, что под объектами недвижимости, приобретенными в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.90, под которыми земля надлежащим образом не оформлялась, земельные участки находятся не в постоянном бессрочном пользовании граждан, а в их фактическом пользовании.
Неясно, подразумевает ли Земельный кодекс, говоря о термине "фактическое использование", право "постоянного бессрочного пользования" или нет? Либо, можно считать, что граждане в этом случае никак не могут иметь право бессрочного пользования на конкретный земельный участок и должны его оформить?
Не определяя четко сущность категории "фактическое использование" (это - вещное право постоянного бессрочного пользования или это иное, вещное или обязательственное право), Земельный кодекс РФ устанавливает, что физические лица имеют право оформить указанные земельные участки в соответствии со ст. 3 Закона от 25.10.01 · 137-ФЗ на право собственности.
Выход из замкнутого круга
Полагаем, что в случае, если граждане не желают надлежащим образом оформлять право собственности на используемый земельный участок, такая "обязанность" (оформления права собственности или аренды), а не "право" у них, тем не менее, существует перед совершением сделки со строением. При этом они не могут передать приобретателю право постоянного (бессрочного) пользования (по ст. 271 ГК РФ) или право фактического пользования земельным участком автоматически.
Если у правообладателя нет документов на земельный участок и его границы не определены, то, по нашему мнению, его часть, как и правовой режим участка определить нельзя. Перед сделкой граждане должны в обязательном порядке оформить право собственности на конкретный земельный участок и только тогда могут передать соответствующую часть. Это в той же степени касается и юридических лиц, имеющих право оформить конкретный земельный участок на праве аренды или приобрести его в собственность и только тогда передавать.
Кроме того, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Изложенное, на наш взгляд, означает, что при переходе прав на строение конкретное право на определенный земельный участок должно быть оформлено в обязательном порядке.
Вещные права, которых нет
Является спорным вопрос: могут ли граждане, имеющие надлежащим образом оформленные земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, не переоформлять права на них перед совершением сделки, поскольку согласно ст. 20 и 21 Земельного кодекса данные права, возникшие у граждан до введения в действие Земельного кодекса, сохраняются и срок переоформления их не установлен? Статьи 20 и 21 Земельного кодекса говорят о том, что предоставление участков гражданам на правах пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования после введения в действие Земельного кодекса не допускается, распоряжение этими земельными участками не допускается. Исключение сделано для распоряжения по наследству земельными участками, находящимися у граждан на праве пожизненного наследуемого владения. Учитывая также, что согласно ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование, уполномоченный орган не имеет право вынести решение о предоставлении приобретателю недвижимости земельного участка на праве бессрочного пользования после вступления в силу Земельного кодекса. Что касается юридических лиц, то исходя из ст. 3 п. 4 Вводного закона Земельного кодекса следует, что право продавца на землю должно быть переоформлено при продаже недвижимости по выбору покупателя.
Таким образом, с учетом правил ст. 271, 268, 552, 554 ГК РФ, 20, 21, 35 и др. статей Земельного кодекса (несмотря на то, что для юридических лиц срок переоформления прав на землю установлен, а для граждан нет) перед совершением сделки со строением, необходимо оформить права на земельные участок - право собственности либо аренды в соответствии с требованиями действующего законодательства.
По материалам -- http://www.asn-company.ru/post/?action=2&post_id=42
Право на землю и Земельный кодекс РФ с оформлением прав собственности на недвижимость и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В настоящее время согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком.
С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью (п. 5 ст. 13емельного кодекса), можно сказать, что Земельный кодекс установил императивную норму об обязательности передачи права собственности на земельный участок при любом отчуждении недвижимости.
Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается п. 4 ст. 35 Земельного кодекса только в случаях изъятия участка из оборота либо при невозможности выдела в натуре отчуждаемой части здания вместе с частью земельного участка (например, жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях). Однако такие самостоятельные объекты недвижимости, как пристроенное нежилое помещение, часть индивидуального жилого дома, имеют прочную связь с землей. Поэтому при их отчуждении также действует правило об обязательности отчуждения земли.
Так же имеет место и в случае строительства капитального забора и вводе
этого капитального строения в эксклуатацию по границам земельного участка.
Последствия отчуждения недвижимости
Применение норм о переходе прав на землю при отчуждении недвижимости на практике влечет следующие вопросы.
Возникает ли право собственности на земельный участок у приобретателя недвижимости автоматически, с момента возникновения прав на недвижимость, либо оно требует надлежащего оформления?
Очевидно, что автоматического приобретения прав на объект недвижимости - земельный участок при совершении сделки с расположенной на нем недвижимостью - законом не предусмотрено.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права должен быть установлен законом.
К случаям, когда право возникает "автоматически", до государственной регистрации, относится правопреемство при наследовании и при реорганизации юридических лиц.
Правопреемство не является сделкой, это особый способ приобретения права, связанный с прекращением существования правообладателя. В пункте 2 ст. 218 ГК РФ "Основания приобретения права собственности" наследование и реорганизация указаны как случаи перехода права, отличные от сделок. Поэтому момент приобретения права правопреемником совпадает с моментом прекращения правопредшественника, в противном случае имущество до момента государственной регистрации было бы бесхозяйным.
Статьи 552 и 273 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса не устанавливают иного момента возникновения права собственности на земельный участок, отличного от момента государственной регистрации.
Статьи 552 и 273 ГК РФ только указывают на отчуждение недвижимости как возможное, а п. 4 ст. 35 Земельного кодекса как обязательное основание для перехода права на земельный участок. Соответственно переход права на участок происходит на основании сделки, а не в силу закона или в порядке правопреемства, а право на участок возникает не автоматически, а по общему правилу возникновения вещных прав на недвижимость - с момента государственной регистрации.
Определение размера части участка
Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, является немаловажным.
Должен ли вместе с недвижимостью отчуждаться весь земельный участок или только его часть?
Статьи 273 и 552 ГК РФ говорят о переходе права при отчуждении недвижимости не на весь земельный участок продавца (иного отчуждателя), а только о части участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования.
Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса говорит о целом земельном участке, принадлежащем собственнику недвижимости. Представляется, что речь идет лишь об одной из неточностей текста Земельного кодекса, а не об обязательности отчуждения всего земельного участка.
В первых пунктах ст. 35 Земельного кодекса, так же как и в ГК РФ, говорится о части участка, занятой недвижимостью. Кроме того, толкование п. 4 ст. 35 Земельного кодекса как обязательности отчуждения всего участка приводит к противоречию с другими его нормами, например когда на принадлежащем продавцу участке находятся несколько объектов недвижимости, а он отчуждает только один из них.
Кем и как определяется часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при отчуждении недвижимости?
В первую очередь она может быть определена продавцом (иным правоотчуждателем), который как собственник вправе передать приобретателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями.
Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 Земельного кодекса площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Правительство РФ постановлением от 02.02.96 № 105 (в ред. от 21.08.2000) утвердило "Положение о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений". Кроме того, занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или органов местного самоуправления (п. 3 ст. 20 Закона о земельном кадастре).
В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве (ст. 30 Земельного кодекса).
В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 · 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон о земельном кадастре) государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка независимо от способа его формирования - предоставления, разделения, выделения, слияния и пр.
Порядок государственной регистрации
Установленные Земельным кодексом особые требования к договорам отчуждения недвижимости, прочно связанной с землей, дают основание учреждениям юстиции истребовать правоустанавливающий документ на земельный участок, а если он принадлежит отчуждателю на праве собственности, то и его кадастровый план.
Представление указанных документов не требуется, если продавец ранее зарегистрировал право на отчуждаемый участок в учреждении юстиции. Ему достаточно указать в договоре номер и дату записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр прав), номер и серию свидетельства о государственной регистрации, кадастровый номер земельного участка или условный номер, присвоенный при регистрации учреждением юстиции.
При отчуждении недвижимости не со всем участком, а только с его частью процедура государственной регистрации усложняется. До заключения сделки продавец обращается в орган кадастрового учета с заявкой о проведении кадастровых работ по разделению участка. После этого он получает два кадастровых плана на два новых участка - остающийся у него и подлежащий передаче покупателю.
По заявлению продавца и на основании представленных кадастровых планов в Единый государственный реестр прав до регистрации должны быть внесены соответствующие изменения.
Согласно п. 9 ст. 12 Закона о регистрации раздел на участок продавца закрывается в связи с прекращением существования такого объекта.
Открываются разделы на новые земельные участки, в которые переносятся актуальные записи о праве собственности продавца, а также об имеющихся ограничениях или обременениях (залогах, аренде, сервитуте и пр.).
Далее на основании договора купли-продажи осуществляется регистрация перехода права к покупателю на недвижимость и на занятый ею земельный участок.
Особенности права бессрочного пользования
Согласно п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса в этом случае право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды или участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателя здания, строения или сооружения. Толкование и применение данной нормы вызывают существенные затруднения. Возникают следующие вопросы:
Когда должно быть переоформлено право - до или после приобретения недвижимости (регистрации перехода права)?
Формулировка "при продаже", очевидно, указывает на параллельное оформление права на недвижимость и на землю.
Должно ли учреждение юстиции при регистрации перехода права на проданную недвижимость проверять соблюдение указанной нормы?
Как уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления могут переоформлять права на землю до регистрации перехода права на недвижимость, в которой учреждением юстиции может быть и отказано?
Подобная нечеткость обязывающей нормы не может быть отнесена к достоинствам Земельного кодекса как правового акта.
Представляется, что исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости, платности землепользования, тенденции устранения ограниченных вещных прав на землю процедура "параллельного" оформления прав на землю при продаже недвижимости юридическим лицом, имеющим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, может быть следующей:
Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости.
Если это недвижимость нежилого назначения, то сделка не подлежит государственной регистрации, соответственно считается заключенной с момента подписания договора в виде одного документа.
Возможно исполнение договора - передача продавцом недвижимости по передаточному акту и уплата денег покупателем. Договор может быть заключен под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ) - переход права собственности на недвижимость может быть обусловлен переоформлением прав на землю.
До регистрации перехода права покупатель является законным владельцем недвижимости, соответственно законным землепользователем (см. п. 1 ст. 35 Земельного кодекса - приобретение права на использование участка при переходе права на здание).
Покупатель обращается в уполномоченные органы за оформлением права собственности или права аренды по своему выбору.
Договор купли-продажи (и передаточный акт) служит подтверждением возможности оформления его прав на землю в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса. Органы, уполномоченные распоряжаться соответствующим земельным участком, в предусмотренном законом порядке заключают с покупателем договор купли-продажи или аренды. Данные договоры тоже могут быть заключены под отлагательным условием: земельный участок передается в собственность или в аренду при условии государственной регистрации перехода права на недвижимость.
Стороны обращаются в учреждение юстиции за регистрацией перехода права на недвижимость. Покупатель представляет также договор выкупа или договор аренды земельного участка. Учреждение юстиции регистрирует одновременно право собственности покупателя на недвижимость и на земельный участок либо право собственности на недвижимость и сделку - договор аренды участка.
Проблемные вопросы переоформления прав на землю
Вступление в силу Земельного кодекса РФ (далее - Земельный кодекс) с 30.10.2001 породило многочисленные вопросы о порядке применения некоторых его положений (в особенности в соотношении с действующим гражданским законодательством РФ).
Проблемными в правоприменительной практике являются вопросы необходимости оформления прав на земельные участки перед совершением сделки продажи здания (при отсутствии документального подтверждения права продавца на земельный участок, на котором расположено здание), а также условий и порядка переоформления прав на землю, предоставленных ранее гражданам и организациям на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, в соответствии с требованиями Земельного кодекса.
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Статья 35 Земельного кодекса распространяет данное правило (о приобретении права на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях) при переходе прав на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, и по иным основаниям, а не только по договору купли-продажи.
При применении данных норм возникают вопросы:
Кто должен определить часть земельного участка, которая переходит покупателю?
В какой период - до перехода права на строение или после совершения сделки?
Представляется, что органы по земельной политике и землеустройству должны выделить эту часть на плане и присвоить кадастровый номер части участка перед совершением сделки со строением.
Обязательно ли должно быть оформлено право продавца на земельный участок перед сделкой и какое?
Квалификация права
Последний из поставленных вопросов возникает в связи с тем, что согласно ст. 271 гл. 17 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (ст. 268 - 270 ГК РФ), на котором расположено это недвижимое имущество.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Итак, можно сделать вывод, что согласно ГК РФ у законного собственника здания или сооружения (с момента введения гл. 17 ГК РФ в действие) на сегодняшний день имеется право постоянного бессрочного пользования частью земельного участка. При переходе прав на строение соответствующая часть земельного участка также должна перейти на праве бессрочного пользования другому собственнику недвижимости.
Однако, если предположить, что право бессрочного пользования частью земельного участка существует у собственника недвижимости "априори" в силу закона (к примеру, в случае наличия права собственности на дом, оформленного в 80-х годах), возникает вопрос: какая часть земельного участка переходит, кто ее определит и выделит, если права на земельный участок не оформлялись?
Кроме того, Земельный кодекс, по нашему мнению, изменяет общую практику применения ст. 271 ГК РФ, поскольку устанавливает иное.
Закон РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 · 137-ФЗ (ст. 3 п. 4) говорит о том, что под объектами недвижимости, приобретенными в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.90, под которыми земля надлежащим образом не оформлялась, земельные участки находятся не в постоянном бессрочном пользовании граждан, а в их фактическом пользовании.
Неясно, подразумевает ли Земельный кодекс, говоря о термине "фактическое использование", право "постоянного бессрочного пользования" или нет? Либо, можно считать, что граждане в этом случае никак не могут иметь право бессрочного пользования на конкретный земельный участок и должны его оформить?
Не определяя четко сущность категории "фактическое использование" (это - вещное право постоянного бессрочного пользования или это иное, вещное или обязательственное право), Земельный кодекс РФ устанавливает, что физические лица имеют право оформить указанные земельные участки в соответствии со ст. 3 Закона от 25.10.01 · 137-ФЗ на право собственности.
Выход из замкнутого круга
Полагаем, что в случае, если граждане не желают надлежащим образом оформлять право собственности на используемый земельный участок, такая "обязанность" (оформления права собственности или аренды), а не "право" у них, тем не менее, существует перед совершением сделки со строением. При этом они не могут передать приобретателю право постоянного (бессрочного) пользования (по ст. 271 ГК РФ) или право фактического пользования земельным участком автоматически.
Если у правообладателя нет документов на земельный участок и его границы не определены, то, по нашему мнению, его часть, как и правовой режим участка определить нельзя. Перед сделкой граждане должны в обязательном порядке оформить право собственности на конкретный земельный участок и только тогда могут передать соответствующую часть. Это в той же степени касается и юридических лиц, имеющих право оформить конкретный земельный участок на праве аренды или приобрести его в собственность и только тогда передавать.
Кроме того, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Изложенное, на наш взгляд, означает, что при переходе прав на строение конкретное право на определенный земельный участок должно быть оформлено в обязательном порядке.
Вещные права, которых нет
Является спорным вопрос: могут ли граждане, имеющие надлежащим образом оформленные земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, не переоформлять права на них перед совершением сделки, поскольку согласно ст. 20 и 21 Земельного кодекса данные права, возникшие у граждан до введения в действие Земельного кодекса, сохраняются и срок переоформления их не установлен? Статьи 20 и 21 Земельного кодекса говорят о том, что предоставление участков гражданам на правах пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования после введения в действие Земельного кодекса не допускается, распоряжение этими земельными участками не допускается. Исключение сделано для распоряжения по наследству земельными участками, находящимися у граждан на праве пожизненного наследуемого владения. Учитывая также, что согласно ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование, уполномоченный орган не имеет право вынести решение о предоставлении приобретателю недвижимости земельного участка на праве бессрочного пользования после вступления в силу Земельного кодекса. Что касается юридических лиц, то исходя из ст. 3 п. 4 Вводного закона Земельного кодекса следует, что право продавца на землю должно быть переоформлено при продаже недвижимости по выбору покупателя.
Таким образом, с учетом правил ст. 271, 268, 552, 554 ГК РФ, 20, 21, 35 и др. статей Земельного кодекса (несмотря на то, что для юридических лиц срок переоформления прав на землю установлен, а для граждан нет) перед совершением сделки со строением, необходимо оформить права на земельные участок - право собственности либо аренды в соответствии с требованиями действующего законодательства.
По материалам -- http://www.asn-company.ru/post/?action=2&post_id=42
