проблема доступности жилья
Apr. 30th, 2010 04:05 pm![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
rus_vopros"ЕДИНСТВЕННЫЙ ШАНС НА ПАДЕНИЕ ЦЕН - КОНКУРЕНЦИЯ И ОБЪЕМ СТРОИТЕЛЬСТВА! " by ![[livejournal.com profile]](https://www.dreamwidth.org/img/external/lj-userinfo.gif)
teplok01.
teplok01. Недоступное доступное жилье мы можем получить только в том случае если реально будем строить его сами - никто за нас это не сделает!
Россия выделит 500 млрд. рублей на реализацию жилищных программ в 2010 г., сообщил 20 апреля 2010 года премьер-министр РФ Владимир Путин. Глава кабинета министров выступил перед Госдумой РФ с отчетом о деятельности российского правительства за 2009 г. Премьер-министр напомнил, что на аналогичную сумму, выделенную в 2009г., в России было построено 59,8 млн. кв. м жилья. Надо отметить, что для нормальной обеспеченности граждан жильем необходимо строить не менее 1кв.м жилой недвижимости в расчете на одного человека в год. (согласно стратегии развития Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства).
Используя данные Росстата (разделив объемы введенной недвижимости на количество жителей) специалисты аналитической службы компании "ФинЭкспертиза" посмотрели, какой объем жилой недвижимости был введен в эксплуатацию в 2009 году в городах-миллионниках в расчете на одного жителя.
Видно, что наиболее благоприятная ситуация этом отношении складывается в Ростове-на-Дону, наименее благоприятная - в Москве и Омске (0,28 м2 и 0,38 м2 введенной жилой недвижимости на человека соответственно).
Агван Микаелян, генеральный директор компании "ФинЭкспертиза" отмечает: сейчас существует серьезнейшая нехватка жилого фонда. Люди живут в условиях, мягко говоря, очень и очень сильно отстающих от нормальных. На каждого человека в России приходится примерно по 22 м2 жилой недвижимости, в то время как, по социальным стандартам ООН, на одного жителя должно приходиться не менее 30 м2 жилой площади.
Строя по 1м2 в год на человека через какое-то время можно было бы этот уровень подтянуть к приемлемому. И поэтому, когда мы говорим о том, что строится менее 1м2, мы фактически констатируем, что этот вопрос не решается. Даже при таких темпах строительства нужно не менее 10 лет, чтобы достичь необходимого уровня обеспеченностью жильем. Если решать проблему более медленными темпами, то, соответственно, нам понадобится 20, 30 лет и более.
Последнее время мы постоянно говорим о том, что собираемся вести ответственную социальную политику. Однако нужно понимать, что без решения вопроса доступного жилья это невозможно. Как невозможно и сдвинуть с места, например сельское хозяйство, пока не начнется строительство в малых городах и на селе. Сейчас же жилье там попросту не строится, потому как отсутствует спрос.
В самом начале кризиса эксперты верили, что строительство может быть одним их основных драйверов перезапуска экономики. Однако, на мой взгляд, этой отрасли не было уделено должного внимания. Сегодня для того чтобы дело сдвинулось с мертвой точки, государство должно выделить огромную сумму денег. На потраченные деньги государство получит гораздо больше (мультипликативный эффект в строительстве равен 5). И, на мой взгляд, озвученной суммы в 500 млрд. долларов будет недостаточно, так же как и объем строительства, равный 0,42 м2 на человека в год, очевидно, является недостаточным.
Можно ли спрогнозировать рост стоимости жилья?
Считается, что рост стоимости недвижимости обратно пропорционален объему ввода этой самой недвижимости. Таблица ниже демонстрирует, что какую-либо зависимость проследить здесь практически невозможно. По 2009 году, естественно, о росте стоимости говорить не приходится, поэтому тут мы теоретически должны были бы наблюдать прямую зависимость между объемами ввода жилья и размером падения стоимости. Тем не менее, и этого здесь не наблюдается.
Так, в Ростове-на-Дону, где объемы строительства наивысшие, недвижимость упала всего на 11%. А вот в Волгограде, который занимает второе место по темпам строительства, недвижимость упала уже на 35%.
<tbody><tr><td> </td></tr></tbody>
Агван Микаелян отмечает: "первоочередной задачей строительных компаний во время кризиса было сохранение сложившегося уровня цен на недвижимость. Большая часть жилья была инвестиционной, у самих строительных компаний были колоссальные обязательства перед банками. И, как мы видим, цены на недвижимость не рухнули, не упали так, как упала стоимость стройматериалов (в разы). Если посмотреть в динамике, то мы видим, что в первые полгода кризиса вообще ничего не происходило, цены держались, насколько это возможно. Сейчас на рынке представлен, фактически, тот объем жилья, который обеспечивает более-менее гарантированный спрос за счет небольшой прослойки обеспеченных людей. Таким образом, существует определенный паритет между стоимостью жилья и количеством людей, имеющих возможность покупки жилой недвижимости по предлагаемым ценам".
Доступность жилья в городах - миллионниках
Логично предположить, что на рост/падение стоимости недвижимости влияет, не только объем вводимого жилья, но и уровень жизни в конкретном регионе. Таблица ниже демонстрирует доступность покупки недвижимости в каждом из городов - миллионников для его жителей.
<tbody><tr><td> </td></tr></tbody>
Однако и здесь зависимость совсем не очевидная. Полученные данные свидетельствуют о том, что доступность жилья в целом по России не сильно отличается по отдельно взятым регионам, и составляет 0,3 м2 Исключения здесь - крупнейшие города - Москва и Санкт - Петербург, в которых стоимость жилья настолько высока, что даже довольно высокий уровень доходов столичных жителей не позволяет им приблизиться к среднероссийскому уровню. Наивысшая доступность покупки недвижимости - у жителей Казани (0,41 м2). Из таблицы 2 мы видим, что при этом стоимость недвижимости в Москве упала всего лишь на 13%, а в Казани - на 11% (что вполне сопоставимо).
/Личные Деньги
Россия выделит 500 млрд. рублей на реализацию жилищных программ в 2010 г., сообщил 20 апреля 2010 года премьер-министр РФ Владимир Путин. Глава кабинета министров выступил перед Госдумой РФ с отчетом о деятельности российского правительства за 2009 г. Премьер-министр напомнил, что на аналогичную сумму, выделенную в 2009г., в России было построено 59,8 млн. кв. м жилья. Надо отметить, что для нормальной обеспеченности граждан жильем необходимо строить не менее 1кв.м жилой недвижимости в расчете на одного человека в год. (согласно стратегии развития Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства).
Используя данные Росстата (разделив объемы введенной недвижимости на количество жителей) специалисты аналитической службы компании "ФинЭкспертиза" посмотрели, какой объем жилой недвижимости был введен в эксплуатацию в 2009 году в городах-миллионниках в расчете на одного жителя.
Видно, что наиболее благоприятная ситуация этом отношении складывается в Ростове-на-Дону, наименее благоприятная - в Москве и Омске (0,28 м2 и 0,38 м2 введенной жилой недвижимости на человека соответственно).
Агван Микаелян, генеральный директор компании "ФинЭкспертиза" отмечает: сейчас существует серьезнейшая нехватка жилого фонда. Люди живут в условиях, мягко говоря, очень и очень сильно отстающих от нормальных. На каждого человека в России приходится примерно по 22 м2 жилой недвижимости, в то время как, по социальным стандартам ООН, на одного жителя должно приходиться не менее 30 м2 жилой площади.
Строя по 1м2 в год на человека через какое-то время можно было бы этот уровень подтянуть к приемлемому. И поэтому, когда мы говорим о том, что строится менее 1м2, мы фактически констатируем, что этот вопрос не решается. Даже при таких темпах строительства нужно не менее 10 лет, чтобы достичь необходимого уровня обеспеченностью жильем. Если решать проблему более медленными темпами, то, соответственно, нам понадобится 20, 30 лет и более.
Последнее время мы постоянно говорим о том, что собираемся вести ответственную социальную политику. Однако нужно понимать, что без решения вопроса доступного жилья это невозможно. Как невозможно и сдвинуть с места, например сельское хозяйство, пока не начнется строительство в малых городах и на селе. Сейчас же жилье там попросту не строится, потому как отсутствует спрос.
В самом начале кризиса эксперты верили, что строительство может быть одним их основных драйверов перезапуска экономики. Однако, на мой взгляд, этой отрасли не было уделено должного внимания. Сегодня для того чтобы дело сдвинулось с мертвой точки, государство должно выделить огромную сумму денег. На потраченные деньги государство получит гораздо больше (мультипликативный эффект в строительстве равен 5). И, на мой взгляд, озвученной суммы в 500 млрд. долларов будет недостаточно, так же как и объем строительства, равный 0,42 м2 на человека в год, очевидно, является недостаточным.
Можно ли спрогнозировать рост стоимости жилья?
Считается, что рост стоимости недвижимости обратно пропорционален объему ввода этой самой недвижимости. Таблица ниже демонстрирует, что какую-либо зависимость проследить здесь практически невозможно. По 2009 году, естественно, о росте стоимости говорить не приходится, поэтому тут мы теоретически должны были бы наблюдать прямую зависимость между объемами ввода жилья и размером падения стоимости. Тем не менее, и этого здесь не наблюдается.
Так, в Ростове-на-Дону, где объемы строительства наивысшие, недвижимость упала всего на 11%. А вот в Волгограде, который занимает второе место по темпам строительства, недвижимость упала уже на 35%.
| Город | Объем введенного жилья на 1 человека (м2) | Падение стоимости недвижимости в 2009 году |
| Москва | 0,28 | -13,65 |
| Омск | 0,33 | -25,99 |
| Нижний Новгород | 0,38 | -18,71 |
| Самара | 0,45 | -8,00 |
| Челябинск | 0,48 | -18,80 |
| Новосибирск | 0,54 | -18,67 |
| Уфа | 0,54 | -18,40 |
| Санкт-Петербург | 0,57 | -28,37 |
| Екатеринбург | 0,61 | -12,02 |
| Казань | 0,64 | -11,38 |
| Волгоград | 0,70 | -35,88 |
| Ростов-на-Дону | 0,80 | -11,29 |
Агван Микаелян отмечает: "первоочередной задачей строительных компаний во время кризиса было сохранение сложившегося уровня цен на недвижимость. Большая часть жилья была инвестиционной, у самих строительных компаний были колоссальные обязательства перед банками. И, как мы видим, цены на недвижимость не рухнули, не упали так, как упала стоимость стройматериалов (в разы). Если посмотреть в динамике, то мы видим, что в первые полгода кризиса вообще ничего не происходило, цены держались, насколько это возможно. Сейчас на рынке представлен, фактически, тот объем жилья, который обеспечивает более-менее гарантированный спрос за счет небольшой прослойки обеспеченных людей. Таким образом, существует определенный паритет между стоимостью жилья и количеством людей, имеющих возможность покупки жилой недвижимости по предлагаемым ценам".
Доступность жилья в городах - миллионниках
Логично предположить, что на рост/падение стоимости недвижимости влияет, не только объем вводимого жилья, но и уровень жизни в конкретном регионе. Таблица ниже демонстрирует доступность покупки недвижимости в каждом из городов - миллионников для его жителей.
| Город | Объем введенного жилья на 1 человека (м2) | Средняя стоимость кв.м жилья, 2009, январь (руб.) | Средняя зарплата в городе | Количество м2 доступных для покупки с одной зарплаты |
| Москва | 0,28 | 178740 | 32000 | 0,18 |
| Санкт-Петербург | 0,57 | 98740 | 24500 | 0,25 |
| Волгоград | 0,70 | 61880 | 16754 | 0,27 |
| Уфа | 0,54 | 47550 | 14000 | 0,29 |
| Новосибирск | 0,54 | 57090 | 17154 | 0,30 |
| Ростов-на-Дону | 0,80 | 55280 | 17200 | 0,31 |
| Челябинск | 0,48 | 47080 | 14706 | 0,31 |
| Самара | 0,45 | 52750 | 16700 | 0,32 |
| Нижний Новгород | 0,38 | 57610 | 19071 | 0,33 |
| Екатеринбург | 0,61 | 60920 | 22000 | 0,36 |
| Омск | 0,33 | 38060 | 14800 | 0,39 |
| Казань | 0,64 | 40060 | 16400 | 0,41 |
Однако и здесь зависимость совсем не очевидная. Полученные данные свидетельствуют о том, что доступность жилья в целом по России не сильно отличается по отдельно взятым регионам, и составляет 0,3 м2 Исключения здесь - крупнейшие города - Москва и Санкт - Петербург, в которых стоимость жилья настолько высока, что даже довольно высокий уровень доходов столичных жителей не позволяет им приблизиться к среднероссийскому уровню. Наивысшая доступность покупки недвижимости - у жителей Казани (0,41 м2). Из таблицы 2 мы видим, что при этом стоимость недвижимости в Москве упала всего лишь на 13%, а в Казани - на 11% (что вполне сопоставимо).
/Личные Деньги
